Анатолий Ливада согласился изложить свое видение будущего компании «ФОН», лишь когда в вопросе забрезжила хотя бы относительная ясность
Анатолий Ливада согласился изложить свое видение будущего компании «Фон», лишь когда в вопросе забрезжила относительная ясность (фото: chelny-biz.ru)

«ЭТО УЖЕ БЫЛА КАТАСТРОФА»

С момента появления первых признаков проблем у компании «Фон» БИЗНЕС Online настойчиво предлагал высказаться ее основателю и владельцу Анатолию Ливаде. В голосовании на тему, даст ли он интервью нашему изданию, приняли участие 1,3 тыс. человек, 70% из которых посчитали, что такое выступление назрело. Однако изложить свое видение будущего компании Ливада согласился лишь сейчас, когда в этом вопросе забрезжила хотя бы относительная ясность.

В начале разговора мы попросили его оценить нынешнее положение компании и причины, по которым она оказалась в затруднительной ситуации. Главным спусковым крючком Ливада считает, разумеется, кризис и резкое сокращение спроса на квартиры. Он с ностальгией вспоминает 2012 год, который стал для «Фона» рекордным по продажам. При этом около 70% клиентов покупали квартиры, не прибегая к кредитам. После 2013 года начался резкий рост сделок с участием ипотеки, доля которых в итоге дошла до 60%, что Ливада расценивает как симптом снижения платежеспособности покупателей. После повышения ставки ЦБ стоимость ипотечных кредитов резко выросла, машина встала. «В конце 2014 года мы получали информацию, что в банках пошла задержка по ипотечным кредитам — до 40 процентов. Это уже была катастрофа. Сейчас, наверное, этот показатель уже 60 - 65 процентов. Экономика нездорова», — говорит Ливада.

Падение рынка застало «Фон» в самый неудачный момент. Свободные средства компании были заморожены в целом ряде проектов комплексной застройки с длинным инвестиционным циклом. Так, только в челнинский микрорайон «Яшьлек» пришлось «закопать» 670 млн. рублей — столько составили затраты на сети, обеспечение которыми доведено до 95%. В казанском ЖК МЧС этот показатель равен 85%, «Симфонии» — 40%, «Солнечном городе» — 100%. На все это ушло порядка 2 млрд. рублей, окупить которые можно только продав квартиры и завершив проекты.

Ливада: «В результате негативных явлений, связанных с выходом дольщиков (на митинги — прим. авт.), продажа квартир приостановилась»
Ливада: «В результате негативных явлений, связанных с выходом дольщиков (на митинги — прим. авт.), продажа квартир приостановилась»

Возникает вопрос: не слишком ли широко шагал «Фон» с учетом того, что подушка безопасности и так похудела в кризис 2008 года? Ливада отвечает, что, во-первых, больших вложений в новые проекты не было с 2013 года. «Последняя большая площадка — это старый ипподром (ЖК «Симфония»прим. авт.)», — отмечает он.

Во-вторых, первоначально ЖК планировалось строить в разное время: график был рассчитан так, чтобы ежегодно вводить по 80 тыс. кв. м жилья, обеспечивая необходимый приток ликвидности от продажи квартир. «Но в результате согласований и ужесточения нормативов строительства по пожарной безопасности и прочему у нас произошли сдвижки по оформлению окончательной документации — где-то на землю, где-то разрешение на строительство. Все сошлось на 2015 год — теперь у нас идет несколько проектов параллельно, хотя они шли друг за другом», — говорит Ливада. Сказались, по его словам, и пертурбации в руководстве МЧС России, из-за которых были нарушены первоначальные договоренности по ЖК МЧС — на пересогласование ушло 15 - 16 месяцев. В Набережных Челнах задержка была связана с многократно описанной историей проблемного канализационного коллектора.

Сегодня общая площадь недостроенного жилья у «ФОНа» — грандиозные 650 тыс. кв. метров, примерно треть от годового плана по вводу жилья в Татарстане (на фото ЖК «Молодежный», Казань)
Сегодня общая площадь недостроенного жилья у «Фона» — грандиозные 650 тыс. кв. м, примерно треть от годового плана по вводу жилья в Татарстане (на фото ЖК «Молодежный», Казань)

«Все сроки были сдвинуты не от того, что мы не хотели строить или тогда денег не было, а из-за того, что мы не могли дальше строить, так как надо было выстраивать проектную и разрешительную документацию на ведение строительства», — отмечает Ливада.

Так и получилось, что сегодня общая площадь недостроенного жилья у «Фона» — грандиозные 650 тыс. кв. м, примерно треть от годового плана по вводу жилья в Татарстане. Сдаются они небыстро. В октябре было введено в эксплуатацию два жилых дома и одна блок-секция. Это дом на 231 квартиру в ЖК «Молодежный» (Ноксинский спуск), дом 65/04 в «Яшьлек» и там же — второй блок 65/10. В ближайшее время Ливада обещает завершить еще пять домов (три — в Казани, два — в Челнах). После этого останется достроить еще 19.

КОМАНДА «АЛЬФЫ» СПЕШИТ НА ВЫЗОВ

В разговоре с «БИЗНЕС Online» Ливада впервые раскрыл сумму, которая необходима для завершения всех строек, — ни много ни мало 9,5 млрд. рублей. При этом владелец компании отнюдь не считает ситуацию безнадежной. «Все вопросы, связанные с банкротством, я как директор считаю преждевременными», — подчеркивает Ливада.

Баланс компании, по его мнению, положительный. Общий объем инвестиций в начатые проекты составляет 12 млрд. рублей, из которых средства дольщиков (4,7 тыс. человек) — более 9 млрд. рублей. При этом нераспроданных квартир и парковок в 24 домах — на 12 млрд. рублей. «У нас есть сети на 2 миллиарда рублей. Есть площадки, куда вложено до 9 миллиардов рублей. Есть резервы — 12 миллиардов рублей, — подводит черту Ливада. — Все есть. Нет оборотных средств, они вымылись, и нет прихода, нет продажи квартир».

Для решения проблемы отсутствия оборотных средств Ливада привлек московскую компанию Proxima Capital Group. Главой совета директоров Proxima является Владимир Татарчук
Для решения проблемы отсутствия оборотных средств Ливада привлек московскую компанию Proxima Capital Group. Главой совета директоров Proxima является Владимир Татарчук

Источников оборотных средств два — продажи квартир и кредиты банков. Но с банками, признает Ливада, тяжело разговаривать, с ними взаимоотношения прекратились. Плохо и с реализацией: «В результате негативных явлений, связанных с выходом дольщиков (на митингиприм. авт.), продажа квартир приостановилась». Для того чтобы расшить долги и заново запустить бизнес, Ливаде, по его оценке, достаточно набрать в оборотные средства 1 млрд. рублей. Вопрос: где их взять?

Интересно, что для решения нетривиальной задачи Ливада привлек именитых консультантов — московскую компанию Proxima Capital Group. Она была создана в 2013 году выходцами из «Альфа-Групп», которые, как говорится на сайте компании, имеют богатый опыт «урегулирования вопросов, связанных с проблемной задолженностью, и привлечения финансирования». Главой совета директоров Proxima является, в частности, Владимир Татарчук, который проработал в Альфа-банке 17 лет.

ПРОДАЖА АКТИВОВ ПОДТВЕРЖДАЕТСЯ, НО СУММА МЕНЬШЕ

Каков же нынешний антикризисный план и как он реализуется? Первый возможный источник поступления средств — продажа активов компании. О данных намерениях ранее рассказывал «БИЗНЕС Online». Речь идет о кирпичном заводе «Ключищинская керамика» (в ранее опубликованном плане он оценивался в 1,9 млрд. рублей), заводе ЖБИ (400 млн. рублей), ресторане «Парус» (250 млн. рублей), офисном центре (150 млн. рублей) и земельных участках.

В счет покупки «Бриз» обязуется провести работы в ЖК МЧС и ЖК «Симфония» (на фото)
В счет покупки у Ливады ЖБИ на ул. Липатова компания «Бриз» обязуется провести работы в ЖК МЧС и ЖК «Симфония» (на фото)

По всем объектам, как утверждает Ливада, идут переговоры с потенциальными покупателями. Так, сегодня может быть продан ресторан «Парус», который приносит в качестве арендных платежей около 4 млн. рублей в месяц. В качестве одного из возможных покупателей источники «БИЗНЕС Online» называют ПСО «Казань» Равиля Зиганшина, у которого уже есть несколько ресторанов на Кремлевской набережной.

Идут переговоры с одной из казанских компаний по приобретению завода ЖБИ на улице Липатова — покупателя Ливада не раскрывает. Однако «БИЗНЕС Online» выяснил, что речь идет о компании «Бриз». Эту информацию нам подтвердил и ее генеральный директор Андрей Беляков. Интересно, что планируемая сделка будет отчасти бартерной: в счет покупки «Бриз» обязуется провести работы в ЖК МЧС и «Симфонии». «В счет завода ЖБИ компания, которая выкупает, сегодня-завтра выходит на МЧС, на другие площадки, где нам надо асфальтировать, и начинает работу на свои средства», — говорит Ливада. Сделка осложняется тем, что завод, по данным Росреестра, в залоге у ФК «Открытие», так что часть средств уйдет на покрытие долга. Сумму и объемы предстоящих работ Беляков называть не стал, ответив: «На достигнутом не останавливаемся, вопрос в стадии переговоров». Можно предположить, что речь идет о передаче «Бризу» по той же схеме земельных участков.

Что касается офиса, то в случае его продажи — а желающие, по словам Ливады, тоже есть — «Фон» планирует остаться в нем на условиях аренды.

ОСТАЛОСЬ УГОВОРИТЬ ГЕРМАНА ГРЕФА

Еще один канал поступления средств — непосредственно банки. Они, по мнению Ливады, должны сегодня найти желание у себя продолжать кредитовать нас: «У банков в залогах есть квартиры. Чтобы эти квартиры им также реализовать, надо дофинансировать дома. Другого пути не будет».

Кредитный портфель «Фона» в основном сформирован из обязательств перед ООО «СБК Стекло» (структура Сбербанка), ФК «Открытие», АКБ «Банк Город» (у последнего накануне отозвана лицензия).

С СКБ «Стекло» после серии судов заключено 7 мировых соглашений на 1,3 млрд. рублей. Подписанный план предусматривает 8-летний график погашения задолженности и высвобождение из залога земельных участков под строительство ЖК «Симфония». В залоге у структуры Сбербанка остается имущественный комплекс кирпичного завода «Ключищинская керамика», переговоры о продаже которого пока продолжаются.

Ведутся переговоры о том, чтобы Сбербанк возобновил кредитование «ФОНа». Президент банка Герман Греф в курсе ситуации и высказал ряд уловий
Ведутся переговоры о том, чтобы Сбербанк возобновил кредитование «Фона». Президент банка Герман Греф в курсе ситуации и высказал ряд условий

Одновременно с этим, как сообщили источники «БИЗНЕС Online», на уровне руководства республики ведутся переговоры о том, чтобы Сбербанк возобновил кредитование «Фона». Президент банка Герман Греф в курсе ситуации и даже высказал ряд условий. Их содержание неизвестно, однако по крайней мере одно из них республику не устраивает. Впрочем, надежда на возобновление сотрудничества остается.

Еще один пункт антикризисного плана — снижение для «Фона» обременений по социальной инфраструктуре. Компания предлагает властям разбить ввод каждого дома на этапы. Сначала сдать сам дом, подключив его ко всем коммуникациям и заселив жильцов. Потом, уже после сдачи дома, достроить паркинги, подземные парковки. И уже на третьем этапе — выполнять другие обязательства, такие как строительство детских садов, школ и пр. Такая поэтапная работа позволит сконцентрировать средства на решении главной задачи — обеспечении дольщиков жильем.

СТРОЙКА В ОБМЕН НА ЗЕМЛЮ

Если схема достройки проблемных домов в Казани еще в разработке, то по Челнам относительная ясность появилась. По словам Ливады, недавно «Фон» согласовал совместный план действий с ГК «Профит» и АКБ «Спурт». Данный банк — второй по величине партнер «Фона», долг перед ним составляет 426 млн. рублей.

План прост и похож на договоренности с «Бризом» — «Фон» передает «Профиту» права на незастроенные земельные участки под строительство жилых домов, а «Профит» в обмен достраивает уже начатые дома.

Стоимость, по которой «Профит» приобретет землю, сейчас обсуждается. «Цена от 5 до 7 тысяч рублей за квадратный метр будущего жилья. Мы сложили все затраты, связанные с сетями, разделили на общую площадь застройки и вывели стоимость квадратного метра квартиры. Они нам должны были внести от 6 до 7 миллионов рублей за квадратный метр того дома, который будет строиться на этой земле, но для смягчения отношений мы им отдали это на строймонтаж. Они в счет данной суммы выполняют строительство дома 65/05. Мы определили стоимость незавершенного строительства, они поставили людей и начинают там строить», — говорит Ливада. Таким образом, работы на доме 65/05 уже начаты, сейчас стороны подсчитывают затраты, необходимые для завершения первой очереди 65/03 и 65/10.

Радостная новость для дольщиков Челнов — тем из них, кто «прописан» в домах, которые будут сдаваться еще не скоро, предложат переселиться в дома со сроком ввода в 2015-2016 годах
Радостная новость для дольщиков Челнов — тем из них, кто прописан в домах, которые будут сдаваться еще не скоро, предложат переселиться в дома со сроком ввода в 2015 - 2016 годах

При этом радостная новость для дольщиков — тем из них, кто прописан в домах, которые будут сдаваться еще не скоро, предложат переселиться в дома со сроком ввода в 2015 - 2016 годах. «В принципе, этим мероприятием в Челнах снимется волна недовольных дольщиков», — замечает Ливада. Стоимость квартир, по его словам, при совпадении метража меняться не будет. В случае если дольщики предпочтут выбрать жилье побольше, надо будет доплатить, и, наоборот, если площадь меньше — разницу вернут. Переселять дольщиков будет не сама компания — в «Фоне» предполагают, что этим займется сформированная комиссия при администрации города. Нераспроданных квартир в сдаваемых домах, по словам Ливады, порядка 30%, их должно хватить на всех.

Часть квартир находятся в залоге у «Спурта». В банке «БИЗНЕС Online» подтвердили, что рассматривают их «как реальный источник возврата заемных средств». Продав квартиры в достроенных домах, банк на следующем этапе готов посодействовать завершению строительства дома 65-10 (блоки 3-4). Что касается дольщиков домов 65-03 (вторая очередь) и 65-06, то вопрос обмена их квартир на площади в достраиваемых домах пока «в стадии разработки», отмечают в банке.

Если в Набережных Челнах данный способ сработает, то такая же формула будет применена и в Казани. На сегодня, по словам Ливады, уже две фирмы изъявили желание зайти на ЖК МЧС в обмен на землю для достройки жилых домов. «Если раньше ГК «Фон» могла сама все выполнить, сегодня к нам в поддержку направляются фирмы, берущие на себя обязательства завершить строительство домов, которые мы начали строить с сохранением всех дольщиков, купивших квартиры».

Две фирмы изъявили желание зайти на ЖК МЧС в обмен на землю для достройки жилых домов
Две фирмы изъявили желание зайти на ЖК МЧС в обмен на землю для достройки жилых домов

«ТАЛГАТ МИДХАТОВИЧ —ШИКАРНЫЙ ЧЕЛОВЕК, НО ШНУРКИ ОН НИ ЗА КЕМ НЕ ЗАВЯЗЫВАЕТ»

Прояснил Ливада и ситуацию со злополучным коллектором в автограде. Его длина — 2,5 км, общая мощность — 1586 куб. м/час. «Фон» полностью профинансировал строительство, однако на сегодня коллектор введен в эксплуатацию лишь наполовину — официально принята лишь первая часть, изготовленная из бетона. Вторая половина коллектора — из полиэтиленовых труб — считается принятой временно.

По словам Ливады, «Фон» перешел на полиэтилен после того, как проектировщики и «Водоканал» заверили, что этот материал долговечнее бетона, который через 50 лет под воздействием сливов бытовой химии из квартир и образования кислотно-щелочных паров начинает крошиться. Но при корректировке проекта не было учтено, что в Челнах на территории микрорайона на отметке 9 м идут пласты, которые из-за подтопления Камы заполнены водой, грунты двигаются и воздействуют на трубу — то двигают ее, то сжимают. Словом, есть опасения, что коллектор не выдержит. Отметим, что подобный прецедент уже был.

Временно принять коллектор и ввести несколько домов в микрорайоне позволили проведенные испытания — сброс в течение часа нормативного количества воды. С помощью пожарных машин, которые разом начали спускать воду в коллектор, выяснилось, что ненормативных параметров труба после восстановления продавленных участков не показывает. Одновременно на глубине 4 м в сухих грунтах строится дубль-коллектор, сдать который планируется в марте следующего года.

ГЖФ купил квартиры у
ГЖФ купил квартиры у «Фона», и эти деньги были направлены на покупку всего, что связано с коллектором, утверждает Ливада

Ранее сообщалось, что дубль-коллектор фактически строится за счет ГЖФ. Исполнительный директор фонда Талгат Абдуллинкомментировал это так: «Я не хотел бы каждый раз завязывать или развязывать шнурки у тех, кто из-за них спотыкается и доставляет неприятности окружающим».

Сам Ливада отвечает: «Талгат Мидхатович (Абдуллинприм. ред.) — шикарный человек, но шнурки он ни за кем не завязывает. Он просто купил у нас квартиры, а эти деньги под контролем правительства и ГЖФ мы направили именно на покупку всего, что связано с коллектором». От приобретения квартир было получено 32 млн. рублей, которых хватило на приобретение трубы, насосной станции и на работы, связанные с ее монтажом. В остальном с подрядными организациями рассчитываются квартирами и деньгами.

«ПРАВИТЕЛЬСТВО У НАС ПОЛОЖИТЕЛЬНО И ГУМАННО»

Прокомментировал кратко Ливада и взаимоотношения с правительством РТ и правоохранительными органами. Напомним, в конце сентября следственный комитет распространил пресс-релиз о возбуждении в отношении него уголовного дела по подозрению в неуплате НДФЛ на 3 млн. рублей. Сумма мизерная (в «Фоне» газете «БИЗНЕС Online» сообщили, что в тот же день долг был погашен), однако это было воспринято как «черная метка» в адрес Ливады: не достроишь дома — посадим.

«Мы проходим все прокурорские проверки, вывод за границу денег у нас отсутствует. Да мы сами просим (проверитьприм. авт.), показываем документы. Налоговая была, проверяла. Налоги надо платить, это неизбежность. Правда, есть договоренность по заводам по энергетике, мы будем просить у газовиков, энергетиков давать некоторые отсрочки, особенно в зимний период, чтобы дали щадящие платежи», — рассказал Ливада.

В правительстве Татарстана дольщиков и проблемы «ФОНа», по словам Ливады, курирует первый вице-премьер Алексей Песошин (справа)
В правительстве Татарстана дольщиков и проблемы «Фона», по словам Ливады, курирует первый вице-премьер Алексей Песошин (справа)

В правительстве Татарстана дольщиков и проблемы «Фона», по словам Ливады, курирует первый вице-премьер Алексей Песошин. «Хотя правительство у нас положительно и гуманно, оно может применять более жесткие меры, но, понимая, что за группой компании «Фон» стоит большое количество дольщиков, они идут навстречу, не нарушая законы, стараются вывести эту ситуацию в нормальное русло», — говорит владелец «Фона».

Ливада признает, что компания подвела дольщиков и негатив вокруг нее еще больше сократил продажи. Но для того, чтобы достроить дома, необходимо возобновить продажи. «Мое предложение ко всем дольщикам — если есть возможность и терпение, не пытаться через выходы на улицы требовать от правительства того, что мы сами обязаны сделать. Выходы на митинги еще более усугубляют отношение и к компании, и ко мне лично, и к нашим стройкам».

Предварительная антикризисная программа по всем объектам «Фона» будет сформирована к концу ноября, заверяет Ливада, окончательная же картина, «как эту ситуацию выпрямить», появится в феврале-марте. Сегодня днем эта тема будет обсуждаться на очередной встрече с дольщиками, которая пройдет в минстрое РТ.