Строительство и недвижимость 
21.03.2019

«Как часто у нас бывает? Построили офис и обнаружили, что на одном этаже холодно, а на другом – душно»

Эксперт, участвующий в сертификации самого высокого небоскреба Европы, о роли в проектировании прогноза погоды и человеческого фактора

Чем отличаются современные бизнес-центры класса А от построенных 10 лет назад? Почему стандарты крупных компаний настаивают на размещении сотрудников в зданиях с международными сертификатами и есть ли такие в Казани? Какие здания можно назвать «зелеными»? На эти и многие другие вопросы отвечает председатель Комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании EST Group Евгений Тесля.

Евгений Тесля — председатель Комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании EST Group

ПОЧЕМУ СОТРУДНИКИ НЕ ХОТЯТ УХОДИТЬ ИЗ ЭКООФИСОВ?

— Евгений Сергеевич, в одном из интервью  вы заметили: «Некоторые еще думают, что в России медведи ходят по улицам, а, получив такой сертификат, девелопер убедит всех, что сделал качественное и энергоэффективное здание». Речь шла о питерском деловом комплексе «Лахта Центр», получившем международный «зеленый» сертификат LEED Platinum. В чем его уникальность?

— «Лахта Центр» — самый высокий небоскреб Европы, это объективно. Но в десятку лучших небоскребов мира он не вошел бы, если при его проектировании и реализации не были применены современные технологии строительства, которые и обеспечили ему платиновый сертификат. Поясню на примерах.

В «Лахта Центре» нет типовых этажей вообще, каждый из них уникален, и решения по энергоффективности не повторяются. Конечно, внедрена система вентиляции с рекуперацией. Система работает через теплообменник, в котором удаляемый из помещения отработанный воздух отдает свое тепло свежему, поступающему с улицы. Таким образом, нагрузка на систему теплоснабжения снижается примерно на 40 процентов. Что касается освещения, оно светодиодное, причем на некоторых этажах применено диммирование систем освещения, уровень которого зависит от того, насколько светло на улице. Использована система аккумуляции холода для кондиционирования. При проектировании применено математическое моделирование микроклимата.


— Речь идет о математическом расчете?

— Это лицензированное программное обеспечение, с помощью которого создается математическое моделирование. Строится модель здания, загружаются климатические пакеты, причем это пакеты Gismeteo, а не просто усредненные погодные данные. Вы же знаете, как у нас погода меняется. Математическое моделирование и комиссинг инженерных систем позволяют заранее спланировать расходы на эксплуатацию зданий, рассчитать, за сколько времени окупятся технологии, и даже сократить инвестиционные затраты за счет снижения мощностей подводимых к объекту энергоресурсов. Такие работы были проведены для башни МФК «Лахта Центр»: для масштабных объектов долгосрочное планирование требуется как никогда. Кстати, наши расчеты подтверждаются  международными экспертами Green Building Certification Institute — Института «зеленой» сертификации зданий, основанного в 2008 году в США. Он является партнером американского совета по зеленым зданиям USGBC, который осуществляет независимую оценку и контроль объектов для сертификации по системе LEED.

— Есть ли в России собственная система оценки зеленых объектов?

— Да, причем больше трех: НПО «Зеленые стандарты», система «Зеленый офис», «РУСО. Футбольные стадионы» и другие. Однако на сегодняшний день пока они не действуют так, как должен работать национальный стандарт. Они не дают преференций заказчику в виде льготного налогообложения, участия государства при покупке энергоэффективного оборудования и так далее. В каждой из российских систем сертификации, конечно, есть полезные инструменты, которые, считаю, просто необходимо использовать в строительстве современных зданий. Однако сам такой сертификат — это больше рекламный ход, который как стратегия экологичности проекта будет проигрывать международным системам сертификации, на чьи требования сегодня ориентируются не только западные, но и крупные российские компании, такие как «Газпром», «Росатом» и другие.

Дело в том, что сейчас во многих странах имеется своя система экологической оценки эффективности зданий. Но есть два наиболее распространенных во всем мире стандарта сертификации: британский BREEAM и американский LEED. Эти системы во многом схожи. Например, обе сертификации применимы как к готовым объектам, так и к новому строительству. Обе системы развивают программы по улучшению состояния здоровья людей, созданию здоровой и гармоничной обстановки. В целом в таких офисах у сотрудников не возникает желания постоянно открывать окна и искать причины его покинуть, в помещении нет неприятных запахов. В сертифицированном здании, не поверите, сотрудник хочет работать, ведь созданы все условия для его пребывания и проявления креативных идей!

Система BREEAM более сконцентрирована на улучшении экологической ситуации на объекте и прилегающей территории. Главное отличие LEED — повышение энергоэффективности и водоэффективности зданий, стимулирование мероприятий, влияющих на организацию качественной работы систем вентиляции, и снижение энергопотребления объекта в целом. Сертификат LEED гарантирует качество объекта при невысоких эксплуатационных затратах. И при всей моей патриотичности я не думаю, что стоит изобретать велосипед, если нас пока не поддерживает государство.

Деловой комплекс «Лахта Центр», получивший наивысший международный экологический сертификат LEED Platinum

— Насколько распространена «зеленая» сертификация в нашей стране?

— Сегодня в России сертифицировано порядка 130 объектов во всех сегментах недвижимости. Из них 34 — по системе LEED, 93 — по системе BREEAM. И ежегодно в стране появляется около 10 новых «зеленых» объектов, в соотношении по сегментам — 60 процентов жилых на 40 процентов коммерческих. Думаю, для многих важным сигналом стали «зеленые» требования ФИФА к объектам, которые возводились к чемпионату мира.

Среди сертифицированных по международным стандартам офисных зданий, помимо МФК «Лахта Центр», наиболее известны бизнес-центр «Энергия» в Санкт-Петербурге (он получил первый сертификат в России LEED Gold для существующих зданий) и офис корпорации Mars в Москве с сертификатом LEED Gold. По BREEAM были сертифицированы спортивные объекты в Сочи и стадионы ФИФА-2018, здания Ikea, Decathlon и многие другие. А один из корпусов логистического парка «Южные врата» и московский офис компании Jones Lang LaSalle имеют сразу два экологических сертификата.

«ДЛЯ КАЗАНИ ЭТО БУДЕТ ПЕРВЫЙ ОБЪЕКТ ТАКОГО УРОВНЯ»

— Судя по всему, сертификация по международным «зеленым» стандартам — для самых премиальных столичных объектов, в регионах этот процесс еще не скоро начнется…

— Не соглашусь с вами. Конечно, о массовом строительстве объектов такого уровня речи пока не идет, но мы видим первые примеры внедрения этой идеологии устойчивого развития в разных городах России. Например, в Казани сейчас завершается строительство бизнес-центра класса А — URBAN, который сертифицируется по системе LEED v4 на уровень Gold. Для Казани это будет первый объект такого уровня. Это тем более важно потому, что объекты премиум-класса не появлялись в столице РТ уже порядка 10 лет. И разница между существующими офисами и URBAN будет очевидна.

В казанском БЦ URBAN предусмотрены все топовые энергоэффективные решения: светодиодное освещение, датчики движения, рекуперация, датчики углекислого газа и система подачи свежего воздухаФото: ООО «Урбан»

— Какие подходы были использованы при разработке проекта бизнес-центра URBAN?

— Первое, что было сделано, — это математическое моделирование для оценки сроков окупаемости инженерных решений и проверки качества микроклимата. На объекте такого уровня предусмотрены все топовые энергоэффективные решения: светодиодное освещение, датчики движения, рекуперация, управление по датчикам углекислого газа для возможности подачи определенного объема свежего воздуха.

У нас пока не привыкли уделять большое значение качеству воздуха, хотя он напрямую влияет на продуктивность сотрудников. Например, недавнее исследование Гарвардского университета показало: человек хорошо себя чувствует и эффективно работает при концентрации углекислого газа не больше 800 ppm (parts per million, что в переводе означает «частей на миллион», это единица измерения относительных величин). Углекислый газ коварен тем, что у организма на него отложенная реакция. Сначала становится жарко, вы включаете вентилятор или кондиционер, чтобы остудить воздух, но это не помогает, потому что соотношение углекислого газа и кислорода не меняется. Через некоторое время концентрация внимания снижается, становится сложно сосредоточиться, начинает болеть голова. Уверен, многие узнают свои ощущения во второй половине дня. Чтобы этого избежать, помещение надо регулярно проветривать, что в нашем климате не всегда возможно. Думаю, многим знаком данный спор между теми, кому постоянно душно и кому всегда дует.

В URBAN этот вопрос решен на этапе проектирования: система будет автоматически отслеживать количество углекислого газа и при необходимости дополнительно подавать свежий воздух. В URBAN также определили, как будет двигаться воздух внутри офисного пространства, насколько человеку станет комфортно. А комфорт определяют температура, влажность воздуха и его подвижность. Понятно, что температуру мы чувствуем лучше всего, но влажность и подвижность воздуха тоже ощущаем. А здесь путем моделирования просчитывается, насколько комфортно будет человеку по этим параметрам. Таким же образом были отрегулированы системы отопления, вентиляции. Обычно как получается: спроектировали офисный центр, построили — и только потом выясняется, причем уже от арендаторов, что на одном этаже холодно, на другом, наоборот, жарко или слишком душно. С помощью моделирования можно спроектировать те или иные аспекты заранее. То есть не построили здание, а потом по ходу эксплуатации стали менять все системы вентиляции, но именно все продумали на этапе проектирования. Это гарантия того, что время, проведенное в офисе, будет комфортным и продуктивным, да и коммунальные расходы снизятся.

— Как вы считаете, насколько этот проект станет интересен рынку Казани?

— Бизнес-центр URBAN в первую очередь будет интересен компаниям с высоким уровнем ответственности как перед своими сотрудниками, так и перед окружающей средой, так как «зеленые» здания снижают негативное воздействие на экологию. Это уже и присутствующие в регионе компании, и новые игроки, прежде всего международные, которые пока только присматриваются к Татарстану. Как правило, внутренние стандарты крупных компаний предписывают размещать своих сотрудников в первую очередь в «зеленых» офисах.

Объекты с сертификатом LEED в регионах сегодня воспринимаются как жемчужины — они редки, и спрос на них высокий. Тут все очень просто. Наверняка вы встречались с ситуацией, когда то или иное здание позиционируется как «зеленое», потому что собственник, к примеру, установил светодиодные лампочки. Но реальное основание давать объекту такой статус может только сертификат, подтвержденный международными профессионалами.

Отмечу, что в коммерческой недвижимости сегодня спрос на «зеленые» объекты более стабилен, так как зачастую это диктует корпоративная политика крупных игроков рынка, таких как Mars, Pepsi, Ikea, Leroy Merlin, Loreal, Wilo. Так что «зеленая» сертификация становится стандартом строительства для девелоперов, входящих в рейтинг топ-500, для застройщиков элитной жилой недвижимости и бизнес-центров класса А.

Евгений Тесля: «Наверняка вы встречались с ситуацией, когда то или иное здание позиционируется как «зеленое», потому что собственник, к примеру, установил светодиодные лампочки»

«СНИЖЕНИЕ ЗАТРАТ ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ МОДЕЛИРОВАНИЕМ, А НЕ ЭМОЦИЯМИ ПОСТАВЩИКА»

— У нас многие застройщики и сейчас говорят об энергоффективности своих проектов, даже цифры называют. К примеру, что объект потребляет на 20 процентов ресурсов меньше.

— Хочется задать вопрос: на 20 процентов по отношению к чему? Эти проценты вычисляются только путем моделирования. То есть мы берем базовое задание на строительство и улучшаем объект. И данные улучшения позволяют определить достоверную величину снижения эксплуатационных затрат не только в процентах, но и в конечных денежных цифрах, а это для инвестора самый важный показатель. Знаете, к вам может приехать поставщик оборудования и заявить: «Мои тепловые насосы снизят ваши затраты на 40 процентов». Когда говорят такие вещи, совершено непонятно, по отношению к чему, на основании какого опыта они это заявляют. Такие технологии хорошо анализируются путем моделирования, а не эмоциями поставщика. Не случайно термин «зеленое строительство» стал набирать популярность в 90-е годы прошлого века, когда на фоне использования дорогих энергоресурсов нужно было решать вопрос экономии.

— Какие сценарии развития рынка офисной недвижимости в России: негативные или позитивные? Как может «зеленый» тренд повлиять на российский рынок недвижимости?

— Полагаю, что развитие рынка офисной недвижимости в России напрямую будет зависеть от того, как в дальнейшем станут развиваться геополитическая и экономическая ситуации. Депрессивного снижения совершенно точно не жду, ситуация сохранится на текущем уровне. С точки зрения развития «зеленого» строительства, я уверен, что новые объекты будут появляться не только в Москве и Петербурге. В целом сертификация положительно влияет на развитие офисного сегмента. Строительство по таким стандартам равнозначно улучшению качества возведения и появлению объектов более высокого уровня, построенных в соответствии с международными нормами и принципами.

На правах рекламы

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (17) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    21.03.2019 08:56

    Супер-эксперт, давно подобных на страницах БО не было.

  • Анонимно
    21.03.2019 08:59

    у меня два года назад такая проблема была — не могли толковое помещение найти под офис. или откровенный сарай, или расположен на краю географии, или по инженерии все устарело сто лет назад

    • Анонимно
      21.03.2019 09:31

      А чем вы занимаетесь, что так пристально на инженерию смотрите? Да и на что смотреть? Свет есть, вода течет, туалет работает. Что еще надо?

      • Анонимно
        21.03.2019 10:01

        IT.
        А надо головой работать круглосуточно. Эксперт правильно говорит, у нас не тот климат, чтобы всегда форточки открытыми держать. Иза-за духоты быстро из строя выходишь. В некоторых местах вообще не предусмотрено, чтобы окна открывались, а система вентиляции только на бумаге работает.

    • Анонимно
      21.03.2019 09:42

      А я думала- проблема комфорта в офисе кондиционерами решается. Удивительно, что до сих пор в Казани эту тему не поднимали, хотя деньги вроде бы у многих крупных компаний есть. Видимо, до сих пор люди только на бумаге самый ценный ресурс, а на деле на состоянии здоровья сотрудников все экономят. Вот и у нас- внешне все нормально, а дышать в офисе нечем. Я думала- это от усталости голова болит, а все, оказывается, просто: концентрация углекислого газа возрастает, нужно проветривать, раз инженерные системы соответствующие отсутствуют

  • Анонимно
    21.03.2019 09:12

    в Казани две крайности: бизнес на уровне Москвы и Питера и офисы на уровне Бавлов (Бавлы, ничего личного), интересный новый проект, давно такого не было

    • Анонимно
      21.03.2019 10:09

      поверьте, я сама из Бавлов, у нас все не так однозначно, как вы думаете

    • Анонимно
      21.03.2019 12:24

      город контрастов и слияния культур))

  • Анонимно
    21.03.2019 09:17

    о, я эту статью своим тетенькам в бухгалтерии покажу! а то вечно все закроют все и сидят в духоте))
    и вечером жалуются, что голова болит и злые сидят

  • Анонимно
    21.03.2019 09:22

    Урбан выглядит на картинке симпатично. Но мне казалось, что "зеленые" офисы должны строится еще и в окружении деревьев, а не просто быть футуристической бетонно-стеклянной коробкой

    • Анонимно
      21.03.2019 09:40

      Не поленился поискать, у них уже свой сайт есть. На картинках вокруг деревья везде, хорошо выглядит. Кажется там на территории свой парк будет. Интересно, он открытый будет или за забором?

  • Анонимно
    21.03.2019 09:30

    да тут не то что с сертификатом офис не найдешь, а просто нормальный за вменяемые деньги днем с огнем не сыщешь, все нормальное занято давно

  • Анонимно
    21.03.2019 09:34

    С удовольствием бы поработала в таком офисе!

  • Анонимно
    21.03.2019 09:38

    впервые слышу о подобных проектах, но похоже за ними будущее. Очень хотелось бы узнать сколько будет стоить аренда такого рабочего пространства.

    • Анонимно
      26.03.2019 09:22

      от 1500 за кв. метр

  • Анонимно
    21.03.2019 09:39

    неужели и у нас стали появляться плейбои-топ-менеджеры?)

  • Анонимно
    21.03.2019 13:14

    в Казани не хватает нормальных офисных центров, так что очень ждем.

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
Загрузка...
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль