Строительство и недвижимость 

«Оставят ли нотариусы без клиентов агентства недвижимости?»

Летом вступил в силу федеральный закон, который запрещает проведение сделок с жильем без нотариального заверения там, где собственником является несовершеннолетний или же производятся дарение, обмен либо продажа долей в жилой недвижимости. Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в своем материале, подготовленном для «БИЗНЕС Online», объясняет все плюсы и минусы этого документа, а также рассказывает о том, как нововведения повлияют на конечную стоимость сделки.

В июне этого года в России вступил в силу закон, который запрещает проведение сделок с жильем без нотариального заверения там, где собственником жилья является несовершеннолетний или производится дарение, обмен или продажа долей в жилой недвижимости В июне этого года в России вступил в силу закон, который запрещает проведение сделок с жильем без нотариального заверения там, где собственником жилья является несовершеннолетний или производится дарение, обмен либо продажа долей в жилой недвижимости Фото: «БИЗНЕС Online»

«НАЗАД В ПРОШЛОЕ: ДО 1995 ГОДА ВСЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ТРЕБОВАЛИ ОБЯЗАТЕЛЬНОГО НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ»

Июнь 2016 года нотариусы ждали с нетерпением, а ряд участников риелторского сообщества с опасением. Почему?

В июне этого года в России вступил в силу закон, который запрещает проведение сделок с жильем без нотариального заверения там, где собственником жилья является несовершеннолетний или производится дарение, обмен либо продажа долей в жилой недвижимости. Это означает, что теперь каждая сделка с несовершеннолетним лицом, долями квартир и домов должна быть в обязательном порядке заверена нотариусом, в противном случае она не будет зарегистрирована Росреестром.

Таким образом, даже если супружеская пара владеет целой квартирой в рамках общей долевой собственности, визита к нотариусу при продаже им не избежать. Простая письменная форма сделки возможна при индивидуальной (один взрослый собственник) или общей совместной (без определения долей) собственности, что, по разным оценкам экспертов, составляет не более 30% от общего числа всех собственников.

Еще до лета текущего года нотариальные сделки были скорее исключением из правил, совершались при настоятельных просьбах покупателей и готовности сторон к дополнительным расходам, в Казани число таких желающих не превышало 3%.

Можно сказать, что новый закон относит нас назад в будущее: до 1995 года все сделки с недвижимостью требовали обязательного нотариального удостоверения, и лишь с принятием нового Гражданского кодекса мы стали оформлять договор купли-продажи в простой письменной форме.

«ПРОШЕДШИЕ ЧЕТЫРЕ МЕСЯЦА ПОКАЗЫВАЮТ, ЧТО КОЛИЧЕСТВО ОБРАЩЕНИЙ В АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ НЕ УМЕНЬШИЛОСЬ, А, НАОБОРОТ, УВЕЛИЧИЛОСЬ»

Рассмотрим все плюсы и минусы нового закона.

  • Преимущества закона — защита против мошенничеств.

Нередки новости в СМИ о случаях мошенничества на рынке недвижимости, когда продавцы оставались без обещанных денег, а покупатели — без квартир. Наибольшему риску клиент подвержен именно на начальном, подготовительном этапе. Самые простые и, следовательно, распространенные способы отъема денег у населения — это подделка доверенностей, паспортов, документов о праве собственности, продажа обремененных (арестованных) объектов. Изменение законодательства в виде участия нотариуса позволит решить проблему мошенничества и ликвидирует слабые места, позволяющие обмануть несведущую сторону сделки.

Наверняка в июле 2017 года, оглядываясь назад, можно будет отметить положительные результаты, подтвержденные статистическими данными об уменьшении количества обращений в правоохранительные органы.

  • Нотариус отвечает личным имуществом.

Нотариус берет на себя не только обязанность, но и ответственность по удостоверению сделки, что гарантирует законность ее совершения. Поэтому именно он будет нести ответственность в случае проблем с квартирой, связанных с допущенной им ошибкой.

Нотариусы говорят о четырех уровнях ответственности: личная и коллективная страховка профессиональной деятельности, ответственность нотариуса личным имуществом и компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.

  • Квартиру можно потерять.

Большинство объектов недвижимости до продажи сменило не одного владельца. До сегодняшнего дня квартира могла быть приватизирована, подарена, получена по завещанию, приобретена или получена согласно договору пожизненного содержания. Для полной проверки юридической чистоты необходимо располагать информацией по предшествующим переходам права. К сожалению, получив документы накануне купли-продажи, нотариус не может это сделать, тем более предшествующие события в его зону ответственности и не входят. По процессуальному законодательству обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания. Таким образом, нотариус гарантирует лишь законность проводимой им сделки. И совсем не исключено, что она может быть оспорена по основаниям годичной давности, например, при нарушении прав наследника.

  • Дополнительные расходы и время: вместо 2 тысяч рублей — 20 тысяч.

Усложнился процесс, увеличилась стоимость отчуждения недвижимости. Возникают дополнительные затраты по совершению сделок. Тарифы по оплате услуг правового и технического характера при совершенствовании нотариальных действий утверждаются решением правления Федеральной нотариальной палаты (последние изменения были 28 марта 2016 года) и составляют при договоре купли-продажи 0,5% оценки недвижимости, но не более 20 тысяч рублей, плюс стоимость правовой технической работы и различные согласия и заявления. При большом количестве собственников придется заложить в бюджет порядка 30 тысяч рублей.

Например, один из нотариусов настаивал о получении заявления от собственницы, что на момент приобретения она не состояла в браке. Наши аргументы о том, что это невозможно, что 10 лет назад она училась во втором классе, ни к чему не привели.

Остро стоит вопрос по оперативности выхода на сделку: если у вас на руках нет актуальной выписки из единого государственного реестра прав и справки о кадастровой стоимости, то нотариус откажет в заверении. Он может самостоятельно запросить данные сведения, но этот процесс займет еще пару дней.

  • Нотариальное лобби или антириелторский закон.

Кто-то считает закон антириелторским, мол, агентства недвижимости останутся без клиентов, поскольку сбор и оформление документов осуществит нотариус. Это далеко не так. И прошедшие четыре месяца показывают, что количество обращений в агентства недвижимости не уменьшилось, а, наоборот, увеличилось. Поэтому придется или самостоятельно, или при помощи специалиста подбирать, продавать недвижимость, организовывать сделки, расчеты, переезды, обмены, отстаивать свои права и интересы в банках и органах опеки.

Предсказания о том, что новые правила серьезно изменят рынок недвижимости, не подтвердились и не нашли отражения в размере риелторского вознаграждения или стоимости недвижимости. Закон работает уже пятый месяц, конечно, были моменты несостыковок требований нотариусов и Росреестра, но в целом сейчас «полет нормальный». Конечно, определенные лазейки, позволяющие обойти новые правила, тоже есть, например, указав в договоре купли-продажи дату до 1 июня 2016 года, можно сэкономить время и деньги.

В целом много положительного. Несомненный плюс — снижение вероятности рейдерских захватов по выкупам (дарению) долей, когда, став собственником символической доли, начинают выживать соседей, и осуществления мошеннических схем. Недооцененным и невостребованным, на мой взгляд, остается депозит нотариуса. Отличный инструмент, обеспечивающий полную финансовую безопасность при расчетах при сделке с недвижимостью, — аналог банковской ячейки. Денежные средства до регистрации хранятся на специальном счете нотариуса и передаются после предъявления документов по новому собственнику.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (17) Обновить комментарииОбновить комментарии
Анонимно
22.10.2016 09:35

Я лично сталкивалась с риэлторами, так вот в большинстве своем это аферисты, пытающиеся выкачать больше денег из клиента. по факту они ни ща что ответственности не несут. Это паразиты, которых необходимо убрать из системы купли продажи. Речь идет как о тех кто работает сам на себя и о тех кто работает в агенствах недвижимости.

  • Анонимно
    22.10.2016 09:03

    Во- первых, долго. Почему вы не пишите, что нотариусы Казани в отсутствии конкуренции элементарно грубияны и хамы. Во- вторых, проблемы могут возникнуть с предыдущим собственником, за которого нотариус ответственности не несёт. Про это вы написали, но можно было с примерами.

  • Анонимно
    22.10.2016 09:13

    Я думаю здесь намного глубже. Выдавая материнский капитал, государство, в случае использования его на приобретение недвижимости, обязало выделить недвижимость всем членам семьи. Теперь, выждав некоторое время, лобби провела этот закон. Т.к. люди начали эти дол продавать. Некоторым семьям придется 2 или 3 раза обращаться к нотариусу, т.е. 60-90тыс.руб. (Например старшему ребёнку исполняется 18, он уезжает жить в другой город(страну) и чтобы его не дёргать. семья идет к нотариусу. Затем подрастает следующий ребенок - опять к нотариусу). И когда пройдёт волна перерегистрации таких квартир, объём сделок по ним спадёт. Но конечно нотариат успеет снять десятки миллиардов с материнского капитала. На уровень обращений к риэлторам это не влияет. Т.к. поиском клиентов и реальной проверкой документов все равно занимаются риэлторы. Просто клиент платит дважды. Аферистов это тоже не успокоит. Им и раньше было удобно "окучивать" одного собственника, а не семью с малолетними детьми.
    все нотрариусы пересядут на порш кайены турбо.

  • Анонимно
    22.10.2016 09:35

    Я лично сталкивалась с риэлторами, так вот в большинстве своем это аферисты, пытающиеся выкачать больше денег из клиента. по факту они ни ща что ответственности не несут. Это паразиты, которых необходимо убрать из системы купли продажи. Речь идет как о тех кто работает сам на себя и о тех кто работает в агенствах недвижимости.

    • Анонимно
      22.10.2016 10:18

      У Вас есть возможность не обращаться к ним. Пока не обязательно это делать, как к нотариусам.

    • Анонимно
      22.10.2016 20:56

      Столкнулась с такой ситуацией: продавала квартиру через авито, все как положено: с фотографиями, описанием.... Написала "риелторов просьба не беспокоить".
      Какое же мое удивление было, когда через неделю на авито я обнаружила еще 2 объявления с продажей моей квартиры от риелторских агентств! И даже фото были из моего объявления! И цены были завышены аж на 50 000 и 150 000 руб!
      ладно хоть на авито сейчас можно пожаловаться на такие объявления.

  • Анонимно
    22.10.2016 10:02

    Анастасия, можно вопрос ?
    То есть теперь после погашения ипотеки при выделении долей детям (был использован маткапитал), эти сделки нужно будет заверять у нотариуса и соответственно платить им за воздух ?

    • Анонимно
      24.10.2016 16:16

      Нет. Читайте внимательно. Через нотариуса проводят сделки по ОТЧУЖДЕНИЮ имущества, в котором есть доля несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного и т.д.

  • Анонимно
    22.10.2016 10:25

    Какая "защита от мошенничества" - в БО же писали как в Нижнекамске посадили за мошенничество группу лиц за продажу чужой квартиры. И, хотя нотариус была явно в этой группе, осталась неприкасаемой. А добросовестный покупатель остался без денег и квартиры и даже через суд не имеет права потребовать и от нотариуса возмещения...

  • Анонимно
    22.10.2016 10:58

    Во всем цивилизованном мире сделки с недвижимостью совершаются с участием адвоката либо с нотариусом, которые гарантируют юридическую чистоту. Кто такой риэлтор? Что он гарантирует и чем? Впарил, взял деньги и испарился. Даже Росреестр (читай-государство) не несет никакой ответственности. Вопрос с правом собственности в России не решен, а без этого нет развития

    • Анонимно
      22.10.2016 11:33

      Нотариус, а тем более адвокат тоже не несут ответственности. Чтобы не заморачиваться фактами перепишу чужой комментарий - "Какая "защита от мошенничества" - в БО же писали как в Нижнекамске посадили за мошенничество группу лиц за продажу чужой квартиры. И, хотя нотариус была явно в этой группе, осталась неприкасаемой. А добросовестный покупатель остался без денег и квартиры и даже через суд не имеет права потребовать и от нотариуса возмещения..."

  • Анонимно
    22.10.2016 11:36

    Нотариусы все являются родственниками высокопоставленных лиц, без этого в нотариальную палату не пробьешься, хоть 10 лет в помощниках нотариуса просидишь. Поэтому и принимаются законы, обеспечивающие синекуру - получение доходов без трудовых усилий. С них и не взыщешь никогда ничего: нотариус что делает ? Подпись ( 2-3 царапинки) заверяет. Все! Примеры? Пожалуйста: 1 зам прокурора России проталкивал свою жену в нотариусы, потому что удостоверение нотариуса - это карманная буровая, меньше 600 тысяч в месяц не получает.

  • Анонимно
    22.10.2016 12:00

    Нотариус с черным риелтером забрали у меня квартиру. Так что нотариусы в Казани тоже аферисты. Будьте бдительны!

  • Анонимно
    22.10.2016 12:50

    Нотариус не гарантирует чистоту сделки! К примеру в сделке купли - продажи недвижимости ключевую роль играет оплата, так вот нотариус не удостоверяет передачу денег или оплату в безналичной форме, нотариус лишь удостоверяет договор. Стандартную форму договора что бы не заверить им за 20 тыс. Я не вижу плюсов в данных изменениях в законодательстве.

  • Анонимно
    23.10.2016 22:44

    В середине года покупал квартиру в ЕС.
    Вся сделка у территориального нотариуса, включая оплату.
    Сразу нотариальная копия договора, выписка из госреестра недвижимости. Все очень цивилизовано.
    Если по этой схеме, я "ЗА".

    • Анонимно
      25.10.2016 10:53

      Цену вопроса не осветили. В Казани средняя з/п 29т.р. Продажа через нотариуса 30т.р. Соимость оформления в ЕС равнв средней зарплате в ЕС?

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль