Строительство и недвижимость 

«Сдача в аренду коммерческих помещений окупает вложения за 10 лет»

Утрата веры в финансовую систему страны и предстоящие выборы президента повысили популярность квадратных метров в качестве варианта сохранения своих сбережений. «Что парадоксально, несмотря на затоваривание рынка, инвестиционный спрос сместился в сторону жилой недвижимости. И в декабре прошлого года, и в январе нынешнего этот сектор показывает высокую активность по сравнению с коммерческой недвижимостью», — указывает автор «БИЗНЕС Online», руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

 «НЕСМОТРЯ НА ЗАТОВАРИВАНИЕ РЫНКА, ИНВЕСТИЦИОННЫЙ СПРОС СМЕСТИЛСЯ В СТОРОНУ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ»

Только за январь текущего года из-за «бегства депозитов» российская банковская система лишилась 453 млрд рублей. Так называемая паника вкладчиков возникла по двум причинам. Первая – агентство по страхованию вкладов требует вернуть деньги, снятые с банковского счета, если ваш банк впоследствии лишился лицензии. Вторая – решение Верховного суда РФ, который разрешил банкам удерживать средства при возникновении сомнений в законности их получения.

Утрата веры в финансовую систему страны и предстоящие выборы президента повысили популярность квадратных метров в качестве варианта сохранения своих сбережений. Что парадоксально, несмотря на затоваривание рынка, инвестиционный спрос сместился в сторону жилой недвижимости. И в декабре прошлого года, и в январе нынешнего этот сектор показывает высокую активность по сравнению с коммерческой недвижимостью, где 2017 год стал антирекордным по количеству заключенных сделок. И первый зимний месяц лишь подтвердил наметившуюся тенденцию – всего 474 сделки.

По мнению аналитиков, это связано:

– с отсутствием в свободной продаже ликвидных профильных активов;

– со снижением вероятности получения ощутимой разницы между покупной и продажной стоимостью на стадии котлована и после ввода комплекса в эксплуатацию; сейчас казанские застройщики стараются не менять цены квадратного метра нежилых помещений в течение всего этапа строительства, стартуют с максимально возможных.

Коммерческая недвижимость – это твердый актив, но с учетом рыночных реалий заработать на традиционной купле-продаже не получится. Ее стоимость сможет увеличить лишь удачно проведенный редевелопмент. При правильном выборе объекта доходность от арендного потока в Казани составляет от 10 до 12% годовых. На фоне падающих ставок по депозитам разница кажется ощутимой.

==table1926==

«ПРИНЦЕМ НА БЕЛОМ КОНЕ ДЛЯ БОЛЬШИНСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЯВЛЯЕТСЯ ПРОДУКТОВЫЙ РЕТЕЙЛ»

В прошлом году, согласно оценке экспертов, российский рынок коммерческой недвижимости привлек почти 270 млрд рублей. Наиболее популярна у инвесторов торговая недвижимость. Ее владельцы могут рассчитывать на ежемесячную аренду по ставкам от 600 до 1,5 тыс. рублей за квадратный метр. Востребованы и офисные помещения, где оплата рассчитывается из диапазона от 400 до 700 рублей. Конечно, встречаются рекордсмены. Например, в бизнес-центрах «Сувар Плаза» или «Корстон» максимальный порог перевалил за 1,5 тыс. рублей за квадратный метр.

Принцем на белом коне для большинства собственников нежилой недвижимости является продуктовый ретейл. Все грезят об арендаторе «Магните» или «Пятерочке» – стабильный, максимально возможный доход. Как правило, договоры аренды заключаются на срок более 5 лет. Популярные ранее клиенты типа банков, стоматологов и косметологов воспринимаются без былой теплоты.

Ипотечный кредит для коммерческой недвижимости

А вы заметили, что банки стараются обходить вниманием сегмент коммерческой недвижимости? Все их силы направлены на привлечение заемщиков для покупки квартир. И это все, несмотря на призывы о развитии малого и среднего бизнеса. Получается, что под салон красоты или небольшую клинику будет достаточно проблематично оформить ипотечный кредит.

После разговора с сотрудниками ряда кредитных учреждений я пришла к выводу, что им сложно оценить финансовое положение предприятия (большинство представителей МСБ находятся на упрощенной налоговой отчетности). Усугубляет ситуацию статистика, показывающая, что 70% предприятий в период сроком до пяти лет переживают банкротство. Также сложности вызывает рыночная оценка объекта залога. С квартирами все прозрачно и понятно. А вот попробуйте объективно оценить стоимость «Меги» или ТК «Южный»?

==table1927==

Отчаявшиеся предприниматели нашли выход – брать деньги под залог имеющегося жилья. Но и тут условия достаточны кабальные. Вы получите не более половины от рыночной стоимости жилья по ставке, превышающей «жилую» более чем на три пункта.

==table1928==

Для получения значительного дохода от коммерческой недвижимости необходимы большие вложения. Здесь выше порог вхождения, чем в жилой недвижимости. Стоимость квадратного метра составляет от 45 тыс. до 150 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от особенностей объекта.

«ВЛОЖЕНИЯ В КОММЕРЧЕСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ В НАШЕЙ СТРАНЕ В ДВА-ТРИ РАЗА МЕНЬШЕ, ЧЕМ В ЖИЛУЮ»

Удачно в коммерческую недвижимость удается вкладываться более опытным инвесторам и с учетом среднесрочной перспективы. До приобретения необходимо провести внимательный анализ и оценку затрат, поэтому вложений в коммерческие помещения в нашей стране в два-три раза меньше, чем в жилую. Доход от аренды жилой недвижимости находится в диапазоне 5% годовых.

==table1929==

Сдача в аренду коммерческих помещений приносит в два раза больше и окупает вложения за 10 лет.

P. S. На момент написания материала в открытой экспозиции я не нашла объектов, удовлетворяющих требованиям 10/10 (доходность/окупаемость) с порогом вхождения до 10 млн рублей. Это наиболее частый запрос от представителей МСБ города Казани и просто частных инвесторов.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (31) Обновить комментарииОбновить комментарии
Анонимно
17.03.2018 09:09

пузырь на рынке недвижимости надувается, кому потом будут перепродавать?

  • Так и не понял пафоса: всего-то 10 лет или аж все 10 лет?

    • Анонимно
      17.03.2018 10:19

      Естественно "всего-то".
      Попробуйте купить квартиру - а затем окупить покупку, сдавая её. За 10 лет покупку любой недвижимости очень тяжело "отбить".

  • Анонимно
    17.03.2018 08:55

    Анастасия, и за 5000 т₽ и за 15 000 т₽ не найдёте.дейсивительно, нормальных предложений нет. Все хорошее застройщики оставляют себе или знакомым.

  • Анонимно
    17.03.2018 09:09

    пузырь на рынке недвижимости надувается, кому потом будут перепродавать?

    • Анонимно
      17.03.2018 09:38

      Это же хорошо что надувается, значит скоро рухнет и некоторые купят по 15 тыс. за квадрат.

      Кстати в последнее время этих предвестников краха недвижимости не видно в комментах.

      Когда недвижимость немного просела, они утвержали что скоро покупателю будут навязывать квартиры по 15 т. за 1 кв.м. и надо только немного подождать.

      Хочется спросить у них - Вы также оптимистичны и ждете квадрат по 15 т.р.?

      • Анонимно
        17.03.2018 09:46

        Они все купили в центре Питера квартиры за1,9 млн рублей. И счастливо живут там.

        • Анонимно
          17.03.2018 09:51

          Они не лохи покупать квартиры по такой цене, они ждут по 15 т. и главное чтоб их еще уговорили купить по такой цене..

          Если их плохо уговаривать, то они могут обидеться и ждать когда квартиры свалятся до 5 т. за квадрат.

          • Анонимно
            17.03.2018 14:33

            вы думаете почему такая поддержка ипотеки? правильно, иначе бы рынок недвиги сдулся

            • Анонимно
              17.03.2018 15:21

              На Западе ипотека 2-3%, они тоже боятся что рынок до 15 т.р. сдуется?

              • Анонимно
                17.03.2018 18:10

                Там ставки по депозитам от 0 до 1%

                • Анонимно
                  17.03.2018 19:50

                  потому что в собственность никто не берет - спроса нет

              • Анонимно
                17.03.2018 19:50

                на западе, милый мой, в приоритете арендное жилье, а не собственность

                • Анонимно
                  22.04.2018 13:20

                  Чтобы оно стало арендным. Сначала нужно чтобы его кто то приобрёл!

      • Анонимно
        17.03.2018 10:35

        Купят, но все. Комплекс Олимп купили по 15 т.р. за квадрат. Но это большое исключение.

        • Анонимно
          17.03.2018 10:48

          Хотите сказать что про падение недвижимости до 15 т. ныли те кто купил по такой цене олимп?

  • Анонимно
    17.03.2018 09:38

    В СМИ сказали будет падение

  • Татарстан пока сдерживает цены на недвижимость, а в Москве уже давно падение

    • Анонимно
      17.03.2018 09:59

      В Москве недвижимость падает с конца 90-х, это всем психологам давно известно)..

      • Анонимно
        17.03.2018 10:13

        Скоро цены в Москве сравнятся с ценами в Мамадыше. И можно будет брать по одной на каждого члена семьи.

        • Анонимно
          17.03.2018 10:20

          ЧЕКА
          Мамадыш и Париж - это один уровень,
          а Москве далековато до Мамадыша)..

    • Анонимно
      17.03.2018 10:02

      Каким образом сдерживает цены? Это возможно одним способом, массовым выкупом квартир ну или регулярным вбросом денег типа ветеранских в 14 году. Но такого я не наблюдаю. Видимо все таки повлияло снижение депозитов и массовое закрытие банков.

  • Анонимно
    17.03.2018 11:09

    История показывает что за десять лет лучше долларовых вкладов ничего не было. Доллар в 2007 за 23 и реально сейчас курс в районе 70, пока сдерживают надо уходить в бакс, а потом и диверсифицировать свой капитал можно и в недвижимость

    • Анонимно
      17.03.2018 11:22

      Тогда считайте с 2000 года - для обьективности.

      С 2000 года :

      - доллар вырос в 2,5 раза.
      - недвижимость в 4 раза.
      - акции от 5 до 30 раз.
      - рублевый вклад - 3, 5 раза.

      как видим самый невыгодная инвестиция с 2000 года - это доллар.

      • Анонимно
        17.03.2018 14:31

        вы заблуждаетесь, доллар не облагается налогами в отличии от недвиги. посчитайте, сколько за это время было уплаченно налогов, жкх и ремонта, а это немалые суммы

        • Анонимно
          17.03.2018 15:23

          Недвигу можно сдавать и на этом не только отбить перечисленные вами издержки, но еще и заработать.

          • Анонимно
            17.03.2018 19:52

            вы опоздали со сдачей лет на 5, а когда вас сдадут налоговой, то и вовсе расхочется

  • Анонимно
    17.03.2018 14:29

    в москве пятый год падает, а здесь растет. искусственный рост получается.
    если нужен высоколиквидный актив, то это только физмет. любая недвига - это нелеквид, облагаемый налогами и жкх

    • Анонимно
      17.03.2018 18:13

      Во первых в Москве, а не вмоскве. Во вторых невига там падает только для вас. А кто реально с деньгами покупает, знает, что каждый год растёт.

      • Анонимно
        17.03.2018 19:55

        во вторых "в_москве", а не "вмоскве", а в третьих я вовремя соскочил из московской недвиги, чтобы слушать ваши мантры. пойте их бабушкам возле подъезда

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль