Ценовой шторм на рынке стройматериалов, мощно прокатившийся по частному домостроению, захлестнул и застройщиков многоквартирных домов. За полгода себестоимость «человейников» выросла на 30%, затраты на среднюю квартиру — на 600 тыс. рублей, а квадратный метр в Казани подорожал «только» на 7%. Прогнозы оторвались от реальности настолько, что девелоперы стоят у банков с протянутой рукой: денег на покрытие затрат не хватает. О том, каков генезис ценового ралли на арматуру, кирпич и окна, — в оценках экспертов «БИЗНЕС Online».
Если в начале года себестоимость строительства квадратного метра жилья в РТ составляла 40,3 тыс. рублей без учета цены земли, проектирования и маркетинга, то к июлю расходы в среднем выросли на 25–30% до 53 тыс. рублей в зависимости от проекта
Очередная проверка ФАС, рост себестоимости на 30% и топ-5 подорожавших стройматериалов
Кратный рост цен по целому ряду стройматериалов оказался за рамками всех мыслимых прогнозов — и это сильно повлияло на себестоимость строительно-монтажных работ. Если в начале года себестоимость строительства квадратного метра жилья в РТ составляла 40,3 тыс. рублей без учета цены земли, проектирования и маркетинга, то к июлю расходы в среднем выросли на 25–30% до 53 тыс. рублей в зависимости от проекта. В среднем затраты на строительство квартиры в 50 «квадратов» за какие-то 6 месяцев увеличились аж на 600 тыс. рублей.
Федеральная антимонопольная служба уже проверяет строительные компании и производителей стройматериалов, которые оказывают влияние на ценовую политику. Попытку УФАС подкрепляют три жалобы на рост цен в Татарстане, поступившие в ведомство от участников рынка. Предыдущая подобная попытка ведомства Максима Шаскольского состоялась весной, когда под подозрение в необоснованном росте цены «квадрата» попали девелоперы. Однако она закончилась лишь надуванием щек. По стране не удалось найти никаких признаков сговора между застройщиками, ничем закончились и подозрения в адрес компаний в Татарстане. В Казани работают десятки девелоперов, на рынке здоровая конкуренция между строителями многоквартирного жилья, застройщиками частного сектора и частными продавцами, отмечает один из собеседников «БИЗНЕС Online».
В минстрое РФ убеждены, что такого резкого роста цен на стройматериалы, который зафиксирован с конца 2020-го, уже не будет. Во всяком случае министр строительства РФ Ирек Файзуллин заявил, что его ведомство в тандеме с другими структурами нацелено на стабилизацию цен. Строительная гиперинфляция коснулась и госстроек, и капремонта — ранее, к примеру, председатель комитета ЖКХ исполкома Казани Дмитрий Анисимов говорил, что себестоимость капремонта скакнула в 2–3 раза от сметной стоимости, но компенсировать эти затраты невозможно. Хотя минстрой РФ подготовил законопроект, позволяющий менять цену контракта при изменении стоимости стройматериалов на 5%. Кроме того, вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что удорожание материалов будут компенсировать — такое решение уже принято, и скоро должен появиться механизм распределения средств. Их источником станут повышенные пошлины для экспортеров металла. Но это вряд ли коснется негосударственного сектора.
Сами застройщики борются с ростом себестоимости как могут. «Мы ведем непрерывный мониторинг цен, анализируем поставщиков, — заявили „БИЗНЕС Online“ в „Унистрое“. — За какие-то позиции вносим авансовые платежи, чтобы сохранить стоимость». Другой способ — экономить на стройматериалах и проектных решениях, оставаясь при этом в рамках нормативов. Если на 40% подорожали окна, то можно сократить площади остекления — ведь кирпич стал дороже «только» на 19%. Можно уменьшить площадь мест общего пользования — сделав более узкими проходы или увеличив число квартир на этажах. Можно установить более дешевые лифты, использовать попроще штукатурку и плитку, сэкономить на каких-то «фишках» озеленения и т. д. Но это плохой путь — снизится комфортность нового жилья, что отпугнет покупателей. «В моменте это, возможно, и будет дешевле. Но впоследствии отразится на эксплуатации дома и все равно ляжет на плечи собственников — ремонт придется проводить чаще и дороже», — добавляют в СМУ-88.
Строительные компании выделяют топ-5 подорожавших материалов, которые формируют до 50% себестоимости строительства жилых домов из кирпича и монолита:
- Арматура.
- Кирпич.
- Витражи и окна.
- Утеплитель.
- Кабель.
Рассмотрим детальнее причины роста этих материалов, выслушаем прогнозы производителей, ассоциаций, экспертов, а также выясним причины дефицита некоторых из этих товаров в летний строительный сезон – 2021.
Почему дорожает сталь? Рост спроса в Китае, восстановление мировой промышленности и биржевые спекуляции
Арматура — основа монолитного каркаса дома, фундаментных блоков, плит перекрытий в кирпичном жилье. Доля этого материала в себестоимости строительства монолитно-кирпичного дома доходит до 20%. В первом полугодии 2021-го цена тонны арматуры выросла на 22% до 77,4 тыс. рублей. Листовая сталь за январь – июнь подорожала на 66% до 159 тыс. рублей. Российские и международные производители стали и проката — НЛМК, «Мечел», ММК — предпочли не комментировать причины роста цен.
Сталь — товар биржевой. Российские производители — крупные экспортеры, они включены в мировые производственные цепочки и держат позиции на зарубежных рынках, объяснили в финансовой группе «Финам». В прошлом году на фоне снижения внутреннего спроса на экспорт ушла треть выплавленной в России стали, в том числе 28% стального проката. Доля выручки от продаж за пределами России и СНГ у ММК за 2020-й составила 15%, у «Северстали» — 32%, у НЛМК — 56% с учетом собственных предприятий в ЕС и США, на которые приходится 40% прокатных мощностей компании.
По словам аналитика финансовой группы «Финам» Алексея Калачева, взлет мировых цен на сталь и другие первичные промышленные материалы вызван:
- ростом спроса в Китае;
- восстановлением мировой промышленности после пандемии;
- ограничением пропускной способности логистических каналов;
- избыточной финансовой ликвидностью, закаченной правительствами в экономики промышленно развитых стран.
Рост мировых цен транслируется и на внутренний рынок. Пока экономика России открыта и участвует в мировой торговле, действенных механизмов избавления внутренних цен от внешних шоков нет.
«Закрыть» экономику, возродить госплан и ввести прямое регулирование цен, к чему призывают некоторые, решением проблемы не является, поскольку ведет к стагнации и развалу экономики, а не к развитию.
В ответ на рост цен правительство России до конца года ввело экспортные пошлины для металлургов. Но внутренний рынок это не спасет — разве что бюджет наполнит. В «Финаме» считают, что мера эта фискальная и позволит государству пополнить казну за счет участия в прибыли компаний-экспортеров в период чрезвычайно удачной рыночной конъюнктуры. «Справедливости ради стоит отметить, что российские металлургические компании имеют высокую рентабельность за счет относительно низкой стоимости сырья, энергетических ресурсов и рабочей силы, что обеспечивается социальной и экономической политикой государства, — добавляет Калачев. — Поэтому неудивительно, что государство намерено увеличить свою долю в доходах».
В финансовой группе прогнозируют, что ввод пошлин не снизит, а увеличит цены, потому что производители переложат налоговую нагрузку на плечи потребителей. «Экспортные пошлины могли бы повлиять положительно, снизив привлекательность экспорта в пользу внутреннего рынка. Но это работает только с теми товарами, на которые цены внутреннего рынка объективно ниже и менее выгодны, чем экспорт. Относительно стального проката это не так. Как правило, внутренний рынок металлопродукции — премиальный к экспорту, в силу чего производители предпочитали бы его, если бы он мог обеспечить достаточный объем платежеспособного спроса», — говорит Калачев.
Прогноз «Финама»: коррекционное снижение стоимости стали и проката на 20–25% к концу 2021 – началу 2022 года.
Почему дорожают кабель, витражи и окна: виновато импортное сырье и рост цен на Лондонской бирже
По данным минстроя РТ, за полгода кабельная продукция в РТ подорожала в среднем на 30%. В ассоциации «Электрокабель», которая 30 лет представляет интересы производителей 70% российской кабельно-проводниковой продукции, называют две причины подорожания:
- увеличение цен на медь и алюминий, которые формируют 65–80% стоимости кабеля, за исключением оптоволоконного;
- рост курса резервных валют по отношению к рублю, т. к. пластикаты, полиэтилен, химические компоненты, различные ленты и нити производятся иностранными компаниями или с применением импортного сырья.
Поставщики определяют стоимость цветных металлов исходя из цены Лондонской биржи металлов с учетом премии за переработку. Цена тонны меди с января по июнь выросла на 19% до $9462, алюминия — на 28% до $2532. В июле цена меди опускалась до $9,2–9,3 тыс. за тонну, алюминия — до $2,4 тыс., но затем металлы продолжали рост. «Существенного падения цен не ожидается, — говорит заместитель генерального директора НП „Ассоциация „Электрокабель“ Алексей Каукиайнен. — В связи с тем, что средняя загрузка предприятий отрасли составляет 50 процентов, фактор сезонности тоже не окажет влияния на цену кабеля. Стоимость продукции будет находится в прямой зависимости от цены металлов и валютного курса».
В прямой зависимости от стоимости алюминия, импортного сырья и комплектующих, а значит, и курса валют находятся производители алюминиевых витражей и пластиковых окон. ПВХ-сырье по-прежнему завозится в Россию и составляет до 70–80% цены профиля.
«Окна „штормит“ с февраля, повышаем цену каждые две недели, потому что увеличивается стоимость пластика, алюминия, фурнитуры, которые покупают за евро и доллары. Цена окон выросла в 2 раза», — рассказал участник оконного рынка. По словам оконщиков, девелоперы уже сокращают площадь остекления фасадов новых проектов в пользу относительно дешевого кирпича. Стоимость его тоже растет, но все же не так сильно.
Застройщики заявляют о росте красного кирпича до 48%, белого — до 19%
Цена керамического кирпича растет из-за газа и «Платона»
Перейдем к кирпичу. Вклад в себестоимость этого материала в строительстве кирпичного дома доходит до 15% и не превышает 5% в монолитном. За январь – май штука одинарного силикатного кирпича подорожала на 8% до 9,9 рубля, а керамического — на 19% до 14,6 рубля. Таковы данные минстроя, застройщики заявляют о росте красного кирпича до 48%, белого — до 19%. Директор ассоциации производителей керамических строительных материалов Владислав Геращенко и один из участников рынка перечислили причины увеличения цен:
- ежегодный рост стоимости газа, электроэнергии, бензина, дизельного топлива;
- ограничения нагрузки на ось, из-за которой грузовики идут полупустыми;
- оплата «Платона», сезонное закрытие дорог;
- увеличение цены деревянных поддонов в 5 раз — до 1 тыс. рублей;
- рост налогов на участки под глиняными карьерами;
- рост налогов на керамические заводы, которые отнесли к первой категории негативного воздействия на окружающую среду;
- подорожание импортных пигментов.
Перечисленные факторы до конца года увеличат цену керамической продукции еще на 15–20%. Смотрится грустно, однако в ассоциации производителей керамических строительных материалов напомнили, что с 2008-го цена керамического кирпича в России заметно упала и до сих пор не вернулась на уровень 13-летней давности. А низкие цены на продукцию — тоже плохо. С 2015 по 2020 год в России обанкротилось и разорилось свыше 50 производителей керамических стеновых материалов. В результате наблюдается дефицит кирпича. «Чтобы решить вопрос дефицита, требуется строительство новых мощностей», — подчеркивает Геращенко. А строить заводы заново будут, только если эти инвестиции станут приносить прибыль, для чего нужен дорогой кирпич.
На дефицит утеплителя указывают и участники строительного рынка. По словам Колесникова, России не хватает мощностей, чтобы удовлетворить спрос — последние пять лет игроки рынка не вкладывали в строительство новых предприятий
Утеплитель: спрос превышает предложение, одна из причин — холодная зима в Техасе
Еще один компонент стенового «пирога», навесного вентилируемого фасада, — утеплитель. По данным минстроя РТ, средняя цена минераловатных плит за полгода выросла на 8% до 2,2 тыс. рублей. Совладелец и управляющий партнер «Технониколь» Сергей Колесников назвал газете «БИЗНЕС Online» причины роста цен на минеральную и другую теплоизоляцию:
- повышение цен на кокс, связующие смолы, упаковочные материалы, поддоны из древесины;
- увеличение логистики в себестоимости продукции до 30%;
- рост цены на нефть;
- дефицит полимерной продукции: полиэтиленов, полистиролов, полипропиленов. Холодная зима в Техасе до мая – июня вывела из строя нефтегазохимические заводы, на которых производят 60–80% объемов продукции нефтехимии США. Соединенные Штаты занимают 15–20% мирового рынка нефтехимии, в итоге цена полистирола выросла в 2–2,5 раза, стоимость полиэтилена повысилась в 2 раза, битума — в 2,5 раза.
В прошлом году «Технониколь» сдерживала стоимость продукции, а на некоторые товары держала цену ниже 2019-го. Но в этом году цены растут по всей производственной цепочке. «Нам не по силам в одиночку справиться с изменением стоимости на все сырьевые компоненты, — объясняет Колесников. — Мы также не можем себе позволить работать с отрицательной маржой в условиях, когда спрос на продукцию превышает наши производственные мощности. Нам придется увеличить инвестиции в основные фонды в 3 раза в ближайшие 5–7 лет в сравнении с 2016–2020 годами и резко нарастить производство и предложение».
На дефицит утеплителя указывают и участники строительного рынка. По словам Колесникова, России не хватает мощностей, чтобы удовлетворить спрос — последние пять лет игроки рынка не вкладывали в строительство новых предприятий. Потому что:
- в 2015–2020 годах рынок теплоизоляции рос медленно — это связано с объемами и темпами строительства;
- у предприятий по производству теплоизоляции низкая доходность. После 2015 года на рынке установились низкие цены готовой продукции, что увеличило сроки окупаемости новых производств с дорогостоящим оборудованием.
Совладелец и управляющий партнер «Технониколь» добавил, что средняя стоимость завода по выпуску теплоизоляции, построенного с нуля без господдержки, составляет 5 млрд рублей, а окупаемость приближается к 20 годам.
Бетон — тот «строительный хлеб», который застройщики домов монолитной технологии «съедают» вторым блюдом после арматуры. В структуре затрат на строительство 10-этажного монолитного дома доля этого материала составляет 15%, а в кирпичном не превышает 1%
Бетон и раствор: дорожают, но не сильно
Бетон — тот «строительный хлеб», который застройщики домов монолитной технологии «съедают» вторым блюдом после арматуры. В структуре затрат на строительство 10-этажного монолитного дома доля этого материала составляет 15%, а в кирпичном не превышает 1%. Застройщики сообщили, что цена бетона с начала года выросла на 3%, а кладочный раствор, по данным минстроя РТ, подорожал на 4% до 2,4 тыс. рублей за куб. метр. На фоне стопроцентных скачков стали это вообще ни о чем.
«Это сезонное удорожание. Зимой производители тратятся на прогрев инертных материалов, а эти расходы включают в цену не сразу, откладывают на лето», — объяснил руководитель казанского завода ЖБИ-2 Сергей Карпов. Цену бетона и раствора без учета доставки ЖБИ-2 в этом году удерживает на уровне 2018–2019 годов путем снижения затрат на энергоносители и торга с добытчиками инертных материалов. Последние для ремонта судов и земснарядов в 2021-м покупали металл по завышенной цене и учли это в себестоимости, которая выросла на 5–10%.
«Приходится торговаться, потому что конечные потребители не готовы платить больше: заработная плата не выросла, а местами и сократилась», — продолжает Карпов.
Сложности бетонщикам создает и строительство М12. Спрос вырос, поэтому компании увеличили покупку инертных материалов вулканического происхождения на Урале. Ежемесячный объемы ввоза только на ЖБИ-2 оценивают в 6–10 тыс. т, которые из-за длинного плеча доставки дороже татарстанского сырья на 30%.
Что с ценами на компоненты бетона? Тонна добытого в РТ гравия стоит 600–650 рублей без доставки, что в 2 раза дешевле, чем в период подготовки к Универсиаде-2013. По данным минстроя РТ, цена цемента выросла на 7% до 5,8 тыс. рублей за тонну. «Но если без посредников, то можно на 4–4,5 тысячи рублей сторговаться без доставки, — говорит Карпов. — Цемент в этом году стоит дешевле, чем до кризиса 2008-го. Так что цены корректируются не только вверх, но и вниз. Нельзя сказать, что строители сегодня зарабатывают бешеные деньги. Корень зла не в строителях и производителях материалов, а в металле и энергоносителях, рост цен на которые по цепочке увеличил стоимость на конечную продукцию. Металлом, электричеством, горюче-смазочными материалами пользуются строители, добытчики, производители техники, бетона, окон и так далее».
По словам руководителя завода ЖБИ-2, если рост цен на металл, электричество, ГСМ остановится, то стоимость бетона до конца года скорректируется в пределах 1–2%.
Финмодели эскроу не выдержали роста себестоимости: у застройщиков дефицит ликвидности
Рост себестоимости оказался настолько велик, что девелоперы ощутили дефицит денег, которые банки выделяют в рамках проектного финансирования. Напомним, что по правилам долевого строительства с использованием эскроу-счетов банки на 100% обеспечивают застройщиков деньгами. В бюджеты проектов заложено удорожание стройматериалов и рабочей силы с учетом тенденций на рынке, объяснили «БИЗНЕС Online» в отделении «Банк Татарстан» Сбербанка России. Финансовые модели застройщикам утверждают по консервативному сценарию, но с запасом прочности по денежным потокам. И вот запас исчерпан: застройщики выходят за рамки бюджетов.
Застройщики вынуждены обращаться в банки за пересмотром финансирования. Готовим обоснования, пишем новую финмодель и заново проходим все стадии согласования.
Делает запросы на увеличение кредитного лимита и «Унистрой». При этом в компании подчеркнули, что покупателям бояться нечего. «Средства дольщиков хранятся в банке, а застройщик строит дом за кредитные средства», — объясняет заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов. Покупателей квартир в любом случае защищает механизм эскроу, и даже при самом плохом сценарии (в случае банкротства застройщика) деньги вернут обратно либо придется подождать, пока подключится фонд поддержки дольщиков.
Однако себестоимость влияет на уровень конечной цены «квадрата». Понятно, что та маржа, что закладывали застройщики на фоне повышенного спроса на квартиры, теперь заметно «подъедена» выросшей себестоимостью строительства. Строительная гиперинфляция слегка «обезжирила» девелоперов, и стоимость «квадрата», остановившаяся было к концу весны, снова поползла вверх — с начала года средняя цена новостроек в Казани увеличилась на 7,6% до 109 тыс. рублей.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 307