erid: 2SDnjetiKSU
«Инвестиционно-строительный срок продолжителен и позволяет пережить колебания рынка, несмотря на возможные просадки в моменте, — рассказывает директор СМУ-88 Наиль Галеев. — У опытных игроков не произойдет такой ситуации, когда они по объективным причинам что-то не смогут достроить». В непростой для отрасли год компания смогла сохранить ритмичность строительства: завершен ЖК «Крыловка Парк», сдан первый проект в Приморье, стартовали еще 2 проекта в столице РТ и началось строительство в Нижнекамске. В интервью нашему изданию Галеев рассказал, каких мер девелоперы ждут от правительства в 2025-м, зачем застройщикам сотрудничать с краеведами и насколько тревожны показатели Казани по объему ввода жилья.
Наиль Галеев: «В этом и преимущество, и сложность казанского рынка: уровень покупательских требований к жилью очень высокий»
«Казанский рынок не «захламляют» низкокачественной застройкой»
— Наиль Ринатович, 2024 год был насыщен событиями, которые сильно изменили рынок недвижимости. Какие факторы, на ваш взгляд, больше всего повлияли на отрасль в уходящем году?
— Конечно, 2024-й оказался для рынка нескучным — начать хотя бы со взлета ключевой ставки и неразберихи с субсидированием. Добавил сложностей рост стоимости материалов и рабочей силы, а в Казани ситуацию «перегревал» еще и саммит БРИКС — строительство объектов к мероприятию шло, как говорится, «всем миром». Хотя ни у кого из татарстанских застройщиков, я думаю, это не вызвало нареканий. Все понимают: такие мероприятия — это развитие нашего города и республики, а в итоге и стимул для развития девелоперов.
В целом по году удорожание себестоимости было ожидаемым. Цены растут на все товары, и стройматериалы здесь не исключение. Да и зарплаты увеличиваются не только в строительной отрасли.
Стоит отдать должное нашему генподрядчику — он работает с поставщиками по долгосрочным контрактам. Например, основные материалы закуплены впрок, тот же цемент. Благодаря этому на нашей группе компаний удорожание сказалось не так критично.
— По итогам 2024 года Казань заняла 11-е место среди миллионников по объему ввода жилья. Насколько этот показатель отражает реальную ситуацию на рынке?
— На мой взгляд, стоит смотреть не столько на текущее место города в рейтинге, сколько на динамику. У Казани стабильный прирост по объему ввода, с 2023 года показатели повысились на 7 процентов. Большинство других миллионников демонстрируют падение, кто-то почти на треть.
В любом случае я бы не считал текущий объем введенного жилья плохим признаком. Наоборот, это показатель того, что рынок не «захламляют» низкокачественной застройкой.
Казань — город красивый, центр крупных международных мероприятий. Тут стоит выразить огромную благодарность команде Мэрии и Ильсуру Раисовичу за те усилия, которые они приложили и продолжают прикладывать для развития Казани. Без преувеличения можно сказать, что каждый житель нашего города гордится тем, что живет в столице Татарстана, а таким мало кто может похвастаться. Такой статус задает девелоперам определенную планку. А благодаря работе нашей администрации и республиканских властей жители привыкли к шикарным скверам и паркам и ждут не менее качественного благоустройства в своих дворах.
В этом и преимущество, и сложность казанского рынка: уровень покупательских требований к жилью очень высокий. Поэтому и качество продукта в городе растет.
«На некоторых наших объектах с рассрочкой оформляется до 90% сделок»
— Несмотря на рост себестоимости, изменение покупательной способности и снижение доступности ипотеки, СМУ-88 сохранило позиции в тройке лидеров РТ по объему текущего строительства и уровню востребованности у покупателей. Как компания отвечает на вызовы рынка? Какие решения вы считаете наиболее успешными?
— В меняющемся рынке на первый план выходят расстановка приоритетов и просчет рисков. Мы не торопимся приступать к проектам, даже получив разрешения на строительство, а делаем это по мере необходимости. Запущенные же проекты делим на очереди, чтобы регулировать финансовую нагрузку.
С точки зрения продаж высокую эффективность показал инструмент рассрочки. Сейчас на некоторых наших объектах с ней оформляется до 90% сделок. Но здесь есть свои ограничения. Например, большая доля сделок по рассрочке означает, что девелопер не может обеспечить высокую наполняемость эскроу-счетов, а из-за этого поднимается стоимость проектного финансирования. Так что важно соблюдать баланс.
В правительстве тоже понимают, что инструмент рабочий, но осознают и его подводные камни: [вице-премьер РФ] Марат Хуснуллин как раз предлагал законодательно урегулировать все эти процессы. Как бы то ни было, именно рассрочка сейчас основной драйвер продаж в новостройках.
— Падение покупательной способности замечаете?
— В части ипотеки — безусловно. Та же семейная льготная программа перестает быть актуальной еще в прошлом году, на это обращал внимание в том числе раис РТ Рустам Минниханов. Он предлагал повысить лимит по семейной ипотеке, исходя из стоимости жилья в регионе и первоначального взноса не более 20 процентов. Двух-трехкомнатная квартира в Казани стоит в районе 15 миллионов, и с лимитом на «семейку» в 6 миллионов людям все равно надо найти еще 9 на первоначальный взнос. В 2024 году еще были проблемы с финансированием льготных программ, это было хорошо видно по общей статистике. Когда заканчивались лимиты на льготные программы, количество сделок падало, когда вновь открывались — были всплески продаж. Об ипотеке вне льготных программ я вообще молчу — явно немногие готовы брать ее под 30–35%.
Но если говорить о количестве сделок по нашим объектам, то серьезного падения мы не видим. В том числе из-за аудитории наших проектов. Если раньше в нашем портфеле было примерно поровну объектов комфорт- и бизнес-класса, то сегодня мы запускаем в основном именно бизнес. Это тот сегмент, который в количественном выражении хоть и продается меньше, зато более стабилен. Ну и как видим по своим результатам, довольно востребован в Татарстане.
— Возможны ли срывы сроков сдач в текущих условиях рынка?
— Благодаря проектному финансированию такого риска на сегодняшний день нет. Все, на что получено финансирование, девелоперы в любом случае завершат. Разве что кредит будет дороже из-за снижения заполняемости эскроу-счетов, что влияет на себестоимость и в конечном итоге на цену.
Инвестиционно-строительный срок продолжителен и, в принципе, позволяет пережить колебания рынка, несмотря на возможные просадки в моменте. Какие-либо задержки могут быть связаны только с недостатком компетенций у более мелких застройщиков. У крупных и опытных игроков такой ситуации, когда они по объективным причинам что-то не смогут достроить, не произойдет.
Компания вышла на рынок Нижнекамска с проектом бизнес-класса «Калина»
Завершение ЖК «Крыловка Парк», выход в Нижнекамск и развитие территорий в Казани
— Расскажите о самых ярких достижениях СМУ-88 в 2024 году.
— Во-первых, мы сохраняем ритмичность строительства в Казани. В декабре нам дали заключение о соответствии по ЖК «Крыловка Парк» в Кировском районе, причем строительные работы удалось закончить с опережением на полгода. Завершаем работы на ЖК «Яратам» — его тоже будем сдавать раньше запланированного срока.
ЖК «Яратам» введут в 2025 году раньше объявленного срока
Во-вторых, запустили два новых объекта в Казани: «Минтимер» на Новой Портовой и «Адали» на ул. Аделя Кутуя.
В-третьих, сдали первый проект на Дальнем Востоке — «Дом на Курчатова». Это был непростой объект: непривычно работать на таком большом расстоянии. Но мы рады, что смогли приложить руку к развитию Приморского края.